[url=http://www.gzmy99.com]广州蚂蚁搬家公司为广州各区域提供日试高品质的精品高端搬家服务、[80公里起]广州长途跨省搬家跨省跨市-装货卸货搬家价格查询、一线城市的房价，在当年的基础上，基本原地踏步；股价仅从沪深300指数看，也只是比当时也微涨。那么，站在今天这个时点，聊聊这两项资产：房产和股票，从当下看去，哪个更值得投资。
历史
首先以我自己的体感数据，回看房价历史，这也许更接近你们的真实感受。
我第一套房子，是2003年买入，2980元一平，坐标武汉。
刚在网上查下，现价23600。记得当时公司几个同事合租房子，象这样的三室一厅，大概1200左右。现在网上看到的租金，在3600。那时硕士毕业生，第一年起薪在3000。现在刚毕业的研究生同学，起薪大概15万？约合12500元/月。
这套房产，过去十六年，年化涨幅13.8%。其社会财富大背景是：同期，GDP年均涨幅12.9%，城镇居民可分配收入，年均涨11%。和大家体感相同：过去十几年，房价妥妥跑赢社会整体财富（GDP）增长，并较大跑赢平均财富（可支配收入）增长。
当然，租金房价之比，也就是所谓租售比，也从3.7%降到1.4%。
虽然这只是单个样本，但它是一个中游千万级人口城市中的典型案例，可能也更接近全国大多数大中城市房主的体感，应该能大致出反映十几年来中国，尤其是多数一二三线城市，房价和相关基本面的趋势（房价、租售比、收入等）。当然，它肯定不能代表北上深这样的超级头部，就象我们也不能拿茅台万科，去讨论过去十几年来的A股一样。
再看股市。
在多数国人眼里，股市就是阿斗。我们拉下数据，看看它有多扶不上墙。
相对上证和深证指数，沪深300编制较为合理，这个指数05年上市，我们就以上市当年年底的数据作为基准。
从2005年底至今的十四年中，300成份的利润涨幅年均12.4%，与同期GDP现价涨幅相当，但是，其整体估值则从05年12月31日的14.3倍，降到了到19年11月15日的11.8倍，年缩水1%；在加上期间平均股息2.09%，过去十多年，长期持有沪深300的年化收益是12.9%。居然也跑平了GDP现价的年均涨幅。
这里稍微科普一下，什么叫GDP现价。
我们常说的GDP增长多少多少，比如今年6.5%，历史上10%，是指GDP“不变价”，即考虑到通胀因素，每隔若干年设置一个基期，其后几年，以基期年物价，计算GDP。例如：2006-2010按2005年价格进行计算，2011-2015则按照2010年价格进行计算。简单说，GDP不变价，剔除了通胀；而GDP现价，则未剔除通胀因素，当期是什么价格，就以这个价格计算，因此，也叫名义GDP。GDP现价，或名义GDP，可以被大致作为社会财富总水平（不剔除通胀因素）的指征。
在下一张图表里，将同时出现GDP现价和不变价。
总的来说，历史上，持有房产和持有股权的人群，整体看，都跑赢了社会平均财富，十几年下来，他们从整体上，都相对其他人，获得了比当年更高的社会财富位置。只不过，房产涨幅更大，再加上流动性低下，交易规模大、难度高、信息不透明，反而给了绝大多数买家“躺赢”的机会。先勿论胜率和盈利规模，过去十多年投资房产，光是投资体验和获得感，就秒杀A股。这当然也形成了“自古以来”（两个市场存在都没多久，但已足以形成定势）多数人的具身认知。
未来
作为资产，价格变动无外两个因素：价值和估值。
对房产而言，其“价值”从居住出发。无论是安居乐业，还是读书入学，都对应着一个城市能够赋予家庭的机会资源和发展，和为了争取这些机会资源和发展在这座城市所需要的居住和归属感，因此，当地经济发展，治理环境乃至社会资源，就是这个价值的支撑面。房产价值的增长，就可以以当地名义GDP增长为指征；
而估值，则由供需，及其预期所驱动。
历史上，房产估值，由超大型人口集聚，和限制型住宅用地计划，所共同推升。
因此，仅仅GDP增长、人口涌入和住宅用地三个因素，就能解释大部分长期房价趋势。
十几年来，房价就是这样，享受了价值和估值的“双击”，我们当前的房价，既包含了价值提升，又包含了估值推高的因素。
但就象《房价的逻辑》所述，当前，一是人口集聚正在放缓；二是超大型城市，人口体量已经巨大，集聚效应边际递减；三是各地因城施策，供应力度显著加强。从两年前开始，供需对高估值的支撑就在被一步步削弱，未来楼市估值，将趋势性下行。
未来，房产“内在价值”仍将缓慢增长，但供需支撑的估值则趋势下行。价值与估值因素叠加，整体看，未来大中城市房价整体涨幅，大致将落在实际GDP增幅以内，虽仍能跑赢通胀，但这与历史上的双位数增长，已然天壤之别。
再看股权。
股权的价值是什么？
--当前及未来，企业生命周期内全部自由现金的折现。
这个说法有点拗口。
简单粗暴的，我们不妨把一篮子分散股权组合，它的长期利润增长，作为它内在价值增长的指征。在沪深300上，我们看到，过去十四年这个增长是12.4%，与同期名义GDP增幅相若。
与房价不同，迄今为止，股权虽然也与经济增长同步，享受了不菲的内在价值增值，但在估值上，则有所折损（05年的14.3倍滑落到今天的11.8倍）。
那么，股价的未来会如何？
首先，价值上，应该认识到，经济新常态，宏观增长降速是客观大背景。上市公司，作为全社会头部企业，就沪深300而言，我们可以保守预期，其价值增速仍不逊于名义GDP，只不过这一标杆，较历史数值，会有所下降；
估值上，标普500估值一半的11.8倍便不便宜，见仁见智，但我们至少不能将其称之为昂贵。我们可以保守的认为：这个估值，十年不涨。
按照上面的逻辑，我们可以认为，未来十年，持有房产和一揽子股权（以300为例），长期收益率将如下：
照此推断，未来十年，持有股票组合、投资性房产和社会平均财富之间的关系，将如图所示：
当然，对于股权，我们并没有对其估值，或者说供需推动，做详细推敲。而是简单把它设定为，十年零增长。然而，当A股，从一个国内配置标的，扩升为全球配置目标，从短期投机为主，发展为长期配置为主，从小众居民资产，渐成主流居民配置（当越来越多的人，一点点意识到、感受到上面这副图景），它的供需关系，或者说估值，还会原地踏步吗？
价值是价格的锚。价格以价值为中枢，在供求关系的推动下，上下运动；而在供求大趋势背后，则是社会演化的全景图。[/url]
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